ועדת הפיצויים למיזם המטרו – הרכבת התחתית העתידית – החליטה למנות שמאי מייעץ אחד, שיבחן במשותף 31 תביעות לירידת ערך שהוגשו בעקבות אישור תוכנית תת"ל/101א, התוכנית למתחם הדיפו של המטרו בדרום ראשון לציון. סכום התביעות המצטבר עומד על 358,529,520 שקל, והן מתייחסות לקרקעות בשטח 185,730 מ"ר שהן כ-62% משטח הדיפו.

מה זה דיפו

דיפו מטרו הוא מתחם התפעול, התחזוקה והאחסון של רכבות המטרו. זהו, למעשה, "בסיס האם" של קו המטרו – המקום שבו הרכבות נמצאות כשהן אינן בשירות, עוברות בדיקות, טיפולים ותיקונים, וממנו הן יוצאות לפעילות. הדיפו יכלול מסילות חניה לרכבות, מוסכים ובתי מלאכה, מתקני תחזוקה, מערכות תפעול ובקרה, מתקנים טכניים ותשתיות הנדרשות להפעלת הרשת ועוד. מדובר בדרך כלל בשטח גדול מאוד.

דיפו ראשל"צ

מתחם הדיפו בראשון לציון משתרע על כמעט 300 דונם, או ליתר דיוק 298,619 מ"ר, מדרום העיר, ממערב לקניון ראשונים ומצפון לכביש 431. ייעודו הסטטוטורי בתוכנית הוא "שטח לתפעול מסילה. השטח מיועד להפקעה, וכבר נשלחו הודעות הפקעה לבעלי המקרקעין.

בהקשר זה, חשוב להבדיל בין תחנת מטרו, לבין דיפו. תחנה היא מקום שבו נוסעים עולים ויורדים מהרכבת. דיפו הוא מתחם תפעולי שאינו מיועד לשימוש שוטף של נוסעים.

במקרה של ראשון לציון – יש גם תכנון שמאפשר קירוי של חלק מהדיפו, ובנייה עירונית מעל החלק המקורה, לצד מגורים, מסחר ותעסוקה. כלומר, דיפו ראשון לציון לא חייב להיות כולו שטח תפעולי פתוח, וכן יכולה להיות בנייה מעליו.

ועדת פיצויים

ההחלטה בוועדת הפיצויים, שניתנה ב-3 בספטמבר 2026, אינה קובעת עדיין את גובה הפיצוי שישולם עבור ההפקעות, אם בכלל. במקום זאת, הוועדה קבעה עקרונות משפטיים ושמאיים שלפיהם ייבחן שווי הקרקע לפני ואחרי אישור התוכנית, והעבירה את ההכרעה השמאית לשלב נוסף בפני שמאי מייעץ חיצוני.

סך הכול הוגשו 31 תביעות בסכום כולל של יותר מ-358 מיליון שקל. על התובעים נמנים בעלי קרקעות פרטיים, יורשים וחברות, לרבות חברת פרשקובסקי, משפחת אליאסי, אמנון ביאלסקי, שלמה צאיג ואחרים. השווי הממוצע שנגזר מסכומי התביעות עמד על כ-1,930 שקל למ"ר.

מחלוקת מרכזית

לב המחלוקת בין התובעים לבין הוועדה המקומית ראשל"צ ונת"ע נוגע לשווי הקרקע במצב התכנוני שקדם לאישור תוכנית הדיפו בראשל"צ – תוכנית תת"ל/101א.

התובעים טענו כי אין לראות במקרקעין קרקע חקלאית בלבד, משום שכבר קודם לכן חלה עליהם תמ"מ 21/3, שסיווגה את האזור כאזור נופש מטרופוליני (אנ"מ) ואפשרה, בתנאים מסוימים, גם שימושים נוספים ופיתוח בשיעור של עד 15% משטח האנ"מ. לטענתם, מיקום הקרקע בסמוך לאזור עירוני פעיל והוראות התכנון הקודמות, יצרו פוטנציאל לפיתוח שהשתקף בשווי השוק.

חברת נת"ע והוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ טוענות, מנגד, כי השימוש המעשי בקרקע ערב אישור תוכנית הדיפו היה חקלאי בלבד, וכי תמ"מ 21/3 לא העניקה זכות קונקרטית לפיתוח ולכן אין להביא בחשבון את הפוטנציאל שמקורו בה. הפער בין שתי הגרסאות, כאמור, נאמד במאות מיליוני שקלים של "כן או לאו" פיצוי, וכמה.

תמ"מ 21/3 שינתה

בסוגיה המרכזית הזו קיבלה ועדת הפיצויים עמדה עקרונית לטובת התובעים – קרי, החלטה שמשמעותה התחשבות בהשפעת תמ"מ 21/3 על שווי הקרקע. הוועדה קבעה כי תמ"מ 21/3 שינתה את ייעוד המקרקעין מחקלאות לאזור נופש מטרופוליני, וכי מדובר בשינוי ממשי של המצב התכנוני.

לפי ההחלטה, העובדה שהתוכנית לא העניקה לכל בעל קרקע זכות ודאית לפיתוח עתידי, אינה מבטלת את העובדה שהיא שינתה את התכונות התכנוניות של המקרקעין. הוועדה קבעה כי תמ"מ 21/3 היא "נקודת הייחוס" לבחינת הפגיעה כתוצאה מאישור תת"ל/101א, ולכן יש להביא בחשבון את השפעתה על שווי הקרקע במצב הקודם.

תוכנית אנ"מ האירוס

לצד זאת, הוועדה דחתה את טענת התובעים, שלפיה יש להביא בחשבון גם את הפוטנציאל שנבע מתוכנית אזור נופש מטרופליני (אנ"מ) האירוס – המוכרת כתוכנית תמ"מ 21/3/43. בהקשר זה, הוועדה אימצה את העיקרון, שלפיו פוטנציאל תכנוני שטרם הבשיל לתוכנית מופקדת אינו נכנס לחישוב הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהחלטה נקבע במפורש כי השמאי המייעץ החיצוני, יתחשב בפוטנציאל הנובע מתמ"מ 21/3, אך יתעלם מהפוטנציאל הנובע מתוכנית אזור נופש מטרופוליני (אנ"מ) האירוס.

הסבר: תוכנית אנ"מ האירוס נועדה לממש את הוראות אזור הנופש המטרופוליני בדרום ראשון לציון. היא מתייחסת לשטח גדול של אזור נופש מטרופוליני, שבו אפשר יהיה, בתנאים מסוימים, לשלב לצד השטחים הפתוחים גם פיתוח עירוני. מדובר בשטח של 15% מסך כול אזור הנופש המטרופוליטיני, ובחישוב פשוט – 15% מתוך סה"כ 5,400 דונם – שהם 810 דונם שבהם יתאפשר פיתוח עירוני של שטחי מסחר, תעסוקה ועירוב שימושים.

כלומר, תוכנית אנ"מ האירוס היא למעשה התוכנית שנועדה לקבוע איפה בתוך אותו מתחם גדול, יהיה הפיתוח ואיפה יישארו שטחים פתוחים או שימושים אחרים. המועצה הארצית לתכנון החליטה להפקיד אותה לראשונה ב-2 בנובמבר 2021. בגרסה הראשונה, כל חטיבת הקרקע שנדונה בהחלטה סומנה לפיתוח עירוני, ובזמנו לא סומן בה דיפו מטרו.

רק בהמשך, ב-1 במרץ 2022, תוכנית אנ"מ האירוס תוקנה – אחרי שהתברר כי בחלק משמעותי מהשטח מתוכנן דיפו המטרו של ראשון לציון ולא ניתן יהיה לבנות מעל כולו. או אז חלק מהשטח הוצא מאזור הפיתוח של אנ"מ האירוס, וסומן כמתקנים הנדסיים לצורך הדיפו. חלקים אחרים, שבהם כן ניתן יהיה לבנות מעל הדיפו, נותרו מיועדים לפיתוח.

בשורה התחתונה: אנ"מ האירוס היא תוכנית גדולה יותר, שמחלקת את אזור הנופש המטרופוליני בדרום ראשון לציון בין שטחים פתוחים לבין אזורים שבהם ניתן לקדם פיתוח עירוני, ובתוך כך היא גם נאלצה להתאים את עצמה לתכנון מתחם דיפו המטרו.

פערים גדולים

ועדת הפיצויים החליטה שלא לקבוע בשלב זה כלל משפטי שלפיו שווי קרקע המיועדת לצורכי ציבור ולהפקעה הוא אפס. לפי ההחלטה, מדובר בסוגיה שמאית שיש לבחון בכל מקרה לגופו. אבל הפערים בין הצדדים – עצומים: חברת נת"ע והוועדה המקומית טענו, כי שווי המקרקעין הינו פחות מ-15 מיליון שקל. סכום זה שקול ל-4% ממה שתובעים בעלי הקרקעות.

לפי עמדת נת"ע והוועדה המקומית, שווי כל המקרקעין שבגינם הוגשו התביעות, על בסיס שווי חקלאי ללא פוטנציאל פיתוח, עומד על 80 שקל למ"ר בלבד – ובסך הכול כ-14,858,400 שקל עבור 185,730 מ"ר. עוד טענו, כי התביעות הוגשו לאחר תום תקופת התיישנות. ועדת הפיצויים דחתה את טענת ההתיישנות.

בסיום קבעה הוועדה, כי מועצת שמאי המקרקעין בישראל, היא זו שתמנה שמאי מייעץ אחד בלבד לכל 31 התביעות.